年内利率持续下调 银行房贷业务未获放松“信号”

“现在来办理房贷的，大多是在3月签合同的客户。现在银行大概在一个半月左右的时间内就能完成放款。”北京某地产中介对《金融时报》记者表示，在去年下半年，有的客户等了近半年的时间。

伴随3月楼市交易的升温，银行房贷业务也呈现出相应变化。据融360大数据研究院监测数据显示，3月全国首套房贷款平均利率为5.56%，较上月下降7BP，首套平均利率连降4个月，已回归至去年4月份水平，未来整体利率仍可能继续下行。同时，本月又有138家银行下调了房贷利率，高达上月的3倍有余。

不过，在“房住不炒”的基调下，房贷业务也难言放松。本月12日，传闻已久的国管公积金贷款收紧的“靴子”落地，进一步收紧的政策继续抑制对楼市的投资欲求。同时，虽然许多城市在“分城施策”的导向下释放出利好楼市的信号，但也不乏继续收紧的地区。而发改委8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中对于楼市未来走向的影响，也须理性看待。

在经历了近一年的低谷后，楼市在3月明显复苏。在融360大数据研究院监测的35个城市中，3月共有29个城市的首套房贷利率下降。

在经历了近一年的低谷后，楼市在3月明显复苏。“等过年前没卖出去的房消化得差不多了，新上的房源价格肯定低不下来。”一位北京的购房者表示，几乎每个中介都和他说过类似的话。据链家APP统计，当月北京市场新增21972套房源，带看次数为585407次，同比增幅达112.15%。

许多犹豫不决的观望者也在月内完成了交易。北京房产中介们盛传的“国管公积金贷款即将收紧”的消息显然起到了效果。“也许会和市管公积金政策一样，交一年只能贷10万元，有这样的‘风声’，很多人也忙着做网签。” 上月某中介机构曾向《金融时报》记者表示。

据中原地产的统计数据显示，3月，北京二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的最高值，也是2017年“3·17”调控后，继2017年4月、2018年5月后第三个成交超过1.6万套的月份。在新房市场上，3月北京新房总成交额达339.49亿元，其中居住类产品成交295.77亿元，环比增幅达194%；共销售7055套，环比激增5162套。

对于楼市反应灵敏的其他一线城市也出现了和北京相似的情况。据中原数据显示，3月，上海二手住宅网签量为25931套，环比增加142%，同比增加49%，创2016年10月以来的新高；深圳二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，成交量为近半年新高，但同比下降19.1%。此外，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅开盘去化约55%。

在这样的情况下，全国房贷利率也普遍下行。在融360大数据研究院监测的35个城市中，3月共有29个城市的首套房贷利率下降。其中厦门降幅最大，同比下降了46个BP；其次是福州和天津，下调幅度也超过了30个BP。同时，深圳、广州、杭州、南京、宁波、郑州6个城市连续下调房贷利率；南宁首套房房贷利率本月上涨了7个BP，但仍低于1月份水平。

从银行业来看，19家主要银行首套房贷款平均利率最低为基准利率1.080倍；银行首套房贷款平均利率最高为基准利率1.186倍；国有四大行首套房贷款平均利率为基准利率上浮12.9%，上浮程度较上期下降1.5个百分点。

在房贷方面，在多家银行的年报中出现了“重点支持居民家庭首套自住性购房需求”“重点支持居民购买自住房需求”等相关表述。中央国家机关住房资金管理中心则进一步进行政策收紧。

在3月的楼市回暖氛围下，北京等多地的某些热门新楼盘再度出现开盘后被“秒抢”的局面。同时，虚假宣传、捂盘惜售等恶劣现象也有所显现。对此，部分地区也纷纷出台相关政策，为刚需“保驾护航”。4月10日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知，通知对开发商新房备案、宣传、销售等所有流程操作加以规范约束。

在房贷方面，在多家银行的年报中出现了“重点支持居民家庭首套自住性购房需求”“重点支持居民购买自住房需求”等相关表述。中央国家机关住房资金管理中心则进一步进行政策收紧，《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。新政自4月15日起执行，以网签日期为准。

同时，在全国房贷利率普降的同时，部分地区也出现反差。据融360数据显示，3月，北京、上海房贷利率均无变化。同时，与去年末相比，今年一季度昆明、长春、乌鲁木齐、珠海、海口5个城市的首套房贷款利率没有任何变化，其中长春和珠海在去年年末下调过房贷利率，其他3个城市在2018年末略微上涨；成都、无锡和南宁分别有1-2个BP的上升。

部分地区的公积金政策甚至出现了更加全方位的收缩。例如，从4月1日起，云南省红河州住房公积金中心将双职工的贷款额度由最高80万下调至60万元，并停止职工州外购房住房公积金使用政策、住房公积金异地个人住房贷款等5项政策，同时还表示要严格执行多项公积金使用政策。

在这轮下调趋势中，一线城市中，深圳和广州连续下调，二季度继续下调的空间不大；二线城市基本已经下调过一轮，没有下调过的几个城市，预计短期内房贷利率仍会保持平稳。

“整体来看，在这轮下调趋势中，一线城市中，深圳和广州连续下调，二季度继续下调的空间不大；二线城市基本已经下调过一轮，没有下调过的几个城市，预计短期内房贷利率仍会保持平稳，这主要还要看当地的房地产政策是否会发生大的变化。”融360有关分析师表示。

事实上，今年以来，多个城市纷纷通过放开社保限制、给予购房补贴、保障配套设施等多个方面放宽落户政策吸引人才，且从一二线城市逐渐蔓延到三四线城市。上述分析师认为这在一定程度上将会推动相关城市楼市稳中向上。

市场普遍认为，明确取消或放松大城市落户限制，并大幅增加北上广深等超大城市落户规模的《2019年新型城镇化建设重点任务》或将对“L”型发展的楼市提供利好，将为二三线城市带来更多人才的同时也将提升对住房的需求。

不过，其中所暗含的风险也须警惕。招行在年报中预计，今年房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三四线城市，东方资产管理公司4月10日发布的《中国金融不良资产市场调查报告》预计，年内一二线城市房价仍将维持高位且涨跌幅不会太大；而三四线城市房价则大概率会出现幅度为10%以内的下跌。

相关专家表示，城镇化水平的有序提升对楼市长期的供需平衡将起到重要的“调节器”作用，而提升的幅度和方式也需“因城而定”，具体的细化政策更需“因城施策”。